Калкулатор Данък върху наем

Данък върху доходите от наем — пълно ръководство 2026

Когато отдавате имот под наем като физическо лице, дължите данък върху получения доход. По закон (чл. 31 ЗДДФЛ) първо се приспадат 10% нормативно признати разходи — без да е нужно да ги доказвате с документи. Върху останалите 90% се начислява 10% данък. Ефективната ставка е 9% върху брутния наем — използвайте калкулатора за проценти за бърза проверка на конкретна сума.

На практика ефективната данъчна тежест върху брутния наем е 9% (90% × 10%). Режимът на облагане е подобен на гражданския договор — и там се прилагат нормативно признати разходи, но в по-висок размер от 25%.

Как точно се изчислява данъкът

Изчислението по чл. 31 ЗДДФЛ протича на три стъпки:

• Стъпка 1: Изчислява се годишният брутен наем (месечен наем × 12).
• Стъпка 2: Приспадат се 10% нормативно признати разходи → облагаема основа = 90% от брутния наем.
• Стъпка 3: Данъкът е 10% върху облагаемата основа → ефективно 9% от брутния наем.

Пример: месечен наем 600 €. Годишен брутен доход = 7 200 €. Нормативни разходи (10%) = 720 €. Облагаема основа = 6 480 €. Данък = 648 € годишно, или 54 € на месец. Чист приход след данък = 6 552 € годишно (546 € на месец). Ефективната ставка спрямо брутния наем е точно 9%.

Тримесечни авансови вноски (чл. 44 ЗДДФЛ)

Ако наемателят е физическо лице, данъкът не се удържа при изплащане — вие като наемодател го дължите сами и го внасяте авансово на тримесечие. Авансовата вноска е 10% върху 90% от тримесечния наем (т.е. 9% от тримесечния брутен доход).

Срокове за внасяне:

• За І-во тримесечие (яну.–март) — до 30 април.
• За ІІ-ро тримесечие (апр.–юни) — до 31 юли.
• За ІІІ-то тримесечие (юли–септ.) — до 31 октомври.
• За ІV-то тримесечие (окт.–дек.) — авансова вноска не се внася.

Разликата между годишния данък (от декларацията) и внесените авансови вноски се доплаща или се получава като надплатен данък до 30 април на следващата година.

Когато наемателят е фирма или юридическо лице

Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице, задължението за удържане и внасяне на данъка е негово. Наемодателят получава сумата вече след удържания данък и не внася авансови вноски самостоятелно. Задължението за годишна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ обаче остава — трябва да отразите доходите от наем, дори когато данъкът е удържан от платеца.

Годишна данъчна декларация

Доходите от наем се декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ, която се подава до 30 април на следващата година (за доходи от 2026 г. — до 30 април 2027 г.). Декларацията може да се подаде онлайн чрез портала на НАП. Подаването по електронен път до 31 март дава право на 5% отстъпка от дължимия данък (при условие, че данъкът се плати до тази дата).

При подаване на декларация за наемни доходи попълвате Приложение 4 (Доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество). Посочват се всички наематели, сумите и внесените авансови данъци.

Наем и осигуровки — важно разграничение

Доходите от наем не са осигурителен доход — от тях не се дължат здравни или пенсионни осигуровки. Това е ключова разлика спрямо доходите от трудов договор или граждански договор. Затова наемът е данъчно по-ефективна форма на пасивен доход в сравнение с хонорари. Ако имате доходи и от трудов договор, и от наем, изчислете нетното си трудово възнаграждение с калкулатора за заплата — данъкът върху трудовото възнаграждение и данъкът върху наема са отделни.

Може ли да се приспадат реални разходи?

По чл. 31 ЗДДФЛ физическите лица ползват само нормативните 10% разходи — без право да приспадат реални разходи за ремонт, застраховки или данък върху имота. Ако искате да приспадате реални разходи, трябва да регистрирате дейността като търговска (ЕТ или ЕООД), при което влизат съвсем различни правила и задължения. За повечето физически лица с 1–2 наема нормативният режим е по-прост и почти винаги по-изгоден.

Данък МПС и имотни данъци при наемодатели

Освен данъка върху дохода от наем, собствениците на имоти дължат и данък върху недвижимите имоти (определя се от общината по данъчна оценка) и такса битови отпадъци. Тези суми не намаляват облагаемата основа за наема при режима за физически лица. Ако притежавате и автомобил, проверете данъка върху МПС — той се плаща отделно.

Покупка на имот за отдаване под наем — изчислете разходите

Ако обмисляте покупка на имот с цел отдаване под наем, задължително вземете предвид всички еднократни разходи — данък за придобиване, нотариус, такса вписване и самоучастие. Изчислете ги с ипотечния калкулатор. Добра груба проверка е т.нар. доходност от наем: годишен нетен наем (след данъци) разделен на покупната цена. При пазарна цена 100 000 € и нетен наем 6 552 € годишно (от примера по-горе) доходността е около 6.6% — сравнете я с лихвата по депозит и с разходите по ипотечния кредит, ако ползвате финансиране.